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海南影响逐步消化,雅居乐称2020毛利率将至少维持30%以上

2020-03-25 17:26

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“大家清楚,2019年,无论是房地产政策,还是整个经济形势都不乐观,我们业绩同比能够递增15%左右,纯利增长也有双位数不容易。”3月23日,雅居乐集团控股有限公司(HK.03383,以下简称“雅居乐”)交出过去一年的成绩单,在当天举行的线上业绩会中,雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林做出了以上表述。

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从销售指标来观察,2019年,雅居乐连同其合营公司及联营公司以及由集团管理并以“雅居乐”品牌销售的房地产项目预售金额合计1179.7亿元,对应的销售建面为891.1万平方米,同比分别增长14.9%、11.7%。

上述这个1179.7亿元的销售额来自70多个城市,如果按照区域分布来看,华南地区的业绩贡献占比达32.9%;华东地区的业绩贡献为27.2%;而最近几年雅居乐一直重仓的旅游地产板块海南及云南,贡献率同比下降4个百分点至11.7%。

幸运飞艇精准计划以上数据说明,今天雅居乐地产主业的营收布局已趋向均衡,但另一方面,由于海南项目在2019年确认收入占比的下降,也使雅居乐的毛利及毛利率均出现不同程度下跌。年报显示,报告期内,雅居乐的毛利为183.58亿元,整体毛利率为30.5%,同比下跌13.4%。

幸运飞艇精准计划事实上,放眼整个房地产行业,30.5%的毛利率水平并不低。龙头房企中领先已经公布业绩的万科,去年毛利率为27.2%。但对于一贯以高毛利率为标的雅居乐而言,这是一组颇大的变动幅度。

海南项目的入账减少源于2018年开启的全域限购政策,按照海南省统计局的数据,2019年前三季度,全省房屋销售面积584.95万平方米,同比下降48.6%;房屋销售额928.92亿元,同比下降44.6%。

幸运飞艇精准计划雅居乐在海南打造的旅游地产项目雅居乐清水湾,自2009年3月首期正式开售以来,销售毛利率接近60%,过往数年间一直提供了高毛利收入。2018年,这一项目的确认收入为113亿元,但2019年不到40亿元。

幸运飞艇精准计划然而,在陈卓林眼中,海南市场依然被视作是“金蛋”。“大约还有1000亿货值,可以贡献超过20%的利润率,超过50%的毛利率。所以可以说,(这些货值)为雅居乐未来几年准备了相应好的毛利。”陈卓林称。

幸运飞艇精准计划陈卓林说“海南为雅居乐未来几年准备好了高毛利”意有所指。事实上,从今年开始,随着2018年海南限购政策中关于两年社保资格限制的到期,这些毛利高达近60%的项目所产生的确认收入与2019年相比就将出现大幅提升。换句话说,从2020年开始,海南限购政策对雅居乐造成的影响将被逐渐化解。因此,在2019年业绩发布会上,雅居乐很有底气的表态,今年公司的毛利率将至少维持30%以上。

幸运飞艇精准计划“海南为雅居乐未来几年准备好了高毛利”还有另一层含义,雅居乐地产集团总裁王海洋给出了更具体的解释。2019年,海南很多政策正在慢慢进行一些调整——去年10月份,海南完全取消落户限制;海南也正逐步放开人才新政,符合条件的人才基本上只要出示一年社保或个税证明便可购房;从去年起,海南正大批量引进企业总部,鼓励企业总部员工在当地买房。

幸运飞艇精准计划“从顶层角度来看,今年第二季度,关于海南自贸港的相关政策和具体落地规划也将逐步呈现”,王海洋说,尤其是目前海南商住房的整体供应越来越少,这对未来海南市场的支撑会越来越强大。其实从去年开始,海南项目的售价已经呈现出了稳步提升的态势。

幸运飞艇精准计划另一方面,雅居乐也正在尝试通过均衡布局和降低土储成本,来抵抗单一市场的潜在波动。2019年,雅居乐通过多种方式新购入42幅土地,新增总建面达1090万平方米,总可售货值1762亿元。其中,39.4%是以产业小镇方式获取,26.1%则通过合作及并购,仅34.5%是通过招拍挂拿到。

凭借产业小镇和合作及并购两种方式获地的能力明显提升,其所带来的最大优势是,获地土本大大降低。以产业小镇为例,截至2019年底,雅居乐通过这一模式累计获取逾510万平方米土地,平均土地成本仅约1530元/平方米。

当前,雅居乐拥有土地储备4985万平方米,平均土地成本3509元/平方米,如果对比2019年的平均售价,地价房价比例大概22%左右。因此,陈卓林表示,即使不考虑海南,雅居乐的整体可售资源也还是存在着相当的利润空间。

雅居乐的底气另一方面来自于非地产板块这几年的高速增长。2017-2019年,雅居乐非地产业务板块的营收复合增长率高达61%;经营利润2019年为14.31亿元,三年复合增长率更高达92%。多元业务在整个集团营收的占比也从2017年的5%稳步提升到了2019年的10.1%。其中,以物业管理为主的雅生活2019年毛利达36.1%;环保板块中以危废填埋及垃圾发电为主的业务毛利率一般可达40%-50%及35%-45%, 随着2020年多元业务占比进一步扩大, 雅居乐整体毛利率也有望提升。

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幸运飞艇精准计划在雅居乐2019年报中,值得关注的另外一组财务数据是,截至2019年12月31日,雅居乐的总借贷达966.70亿元,同比增长9%。其中,一年内到期借贷422.9亿元,占比43.8%。业绩会当天,雅居乐副总裁潘智勇透露,实际上截至3月23日,雅居乐已经偿还了接近60亿元的短期债务。

幸运飞艇精准计划有息负债增长9%,说明雅居乐2019年又多借了一些钱。但综合分析可以发现,在有息负债个位数增长的同时,雅居乐的销售增速和净利润指标均实现了双位数递增,分别为14.9%和10.5%,同时资产负债率仍保持在76.1%,与2018年持平,继续低于行业平均水平。

同时,面对房地产市场的整体融资政策仍处于收紧状态,雅居乐已经做好充分准备进行应对——新一期海外发债指标已经获批,额度超过9亿美元;再融资方面,雅居乐正与一些银团、商业贷款洽谈;此前,雅居乐在金融界的授信额度是1600亿,其中还有超过800亿尚未动用。

幸运飞艇精准计划“到时候如果市场利率成本太高的话,我们不排除通过自有资金、分红方式或者其他资金池方式去偿还境外债务。”潘智勇说,在融资安排上,哪里便宜就往哪借,哪里合理就去哪里融多一点,不仅仅局限于国内或者香港。

手中有粮,才能心中不慌。去年,与现金流密切相关的销售回款率雅居乐呈明显上升态势。数据显示,2019年,雅居乐的销售回款率提升约12个百分点至82%;如果按照行业内惯常采取的将历年销售回款均计算在内的口径,销售回款率达93%,同比增幅也达到了12个百分点。

目前,一场突如其来的新冠疫情打乱了整个行业年初制定的各项指标,接下来,如何灵活调整营销计划及发展策略,将成为每个房企在2020年是否能够继续致胜的关键。